广东省广州市白云區(qū)人民(mín)法院
民(mín) 事 判 决 书
（2020）粤0111民(mín)初2494号
原告：广东某升投资发展有(yǒu)限公司，住所地广州市白云區(qū)同德街(jiē)西某路521号之一。
法定代表人：张某茂。
委托诉讼代理(lǐ)人：卢愿光，广东天穗律师事務(wù)所律师。
委托诉讼代理(lǐ)人：邓艳丽，广东天穗律师事務(wù)所律师。
被告：黄某，男，1990年某月某日出生，汉族，身份证住址湖(hú)北省汉川市，
委托诉讼代理(lǐ)人：赵某芊，广东兆某麟律师事務(wù)所律师。
原告广东某升投资发展有(yǒu)限公司与被告黄某租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用(yòng)简易程序，公开开庭进行了审理(lǐ)。原告广东某升投资发展有(yǒu)限公司的委托诉讼代理(lǐ)人卢愿光、邓艳丽，被告黄某的委托诉讼代理(lǐ)人赵郁芊到庭参加了诉讼。本案现已审理(lǐ)终结。
原告广东某升投资发展有(yǒu)限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向我司支付拖欠的租金、水费、電(diàn)费、管理(lǐ)费共计493586元（包括2019年8月-11月租金349600元、2019年7月-10月水電(diàn)费127986元、2019年8月-11月管理(lǐ)费16000元）；2.被告向我司支付逾期支付租金、水费、電(diàn)费、管理(lǐ)费的违约金共计292349.06元（每月违约金从当月应当交费的次日起开始计算，计算至实际清偿之日）；3.本案诉讼费用(yòng)由被告承担。事实和理(lǐ)由：2016年5月13日，我司与被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告向我司承租广州市白云區(qū)XXX街(jiē)XXX路XXX号凯XXX广场XX楼XXX房屋用(yòng)于商(shāng)业用(yòng)途，租赁期限8年，从2016年8月16日到2024年8月15日，2018年8月16日至2020年8月15日期间每月租金92400元，管理(lǐ)费每月4000元，租金及管理(lǐ)费按月结算，被告应当在每月5日前准时足额向我司缴纳当月的租金、管理(lǐ)费及上月的水電(diàn)费等，逾期交付的，每逾期一日，被告应当按欠缴金额的5%向我司支付违约金，逾期15天未缴清所有(yǒu)欠费的，我司有(yǒu)权终止合同、收回承租房屋、不退履约保证金等。被告承租上述场地后，成立了广州市炬风健身有(yǒu)限公司经营健身房，此后，由于被告自身经营原因，从2019年8月起开始拖欠租金、水電(diàn)费、管理(lǐ)费等费用(yòng)，我司多(duō)次催款未果。我司认為(wèi)，被告的行為(wèi)已构成违约金，给我司造成了巨大的经济损失。综上所述，為(wèi)维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。
被告黄某辩称，1.我认為(wèi)本案应该追加广州炬风健身有(yǒu)限公司（以下简称炬风公司）作為(wèi)被告参加诉讼，因该公司是涉案场地的实际使用(yòng)人，该公司在涉案租赁合同签订后，即以该场地注册了公司，且原告在租赁场地时也多(duō)次通过书面或者其他(tā)方式与该公司联系。2.我认為(wèi)我拖欠的租金应仅為(wèi)2019年8月、9月及至10月15日前的，原告于2019年10月16日已对涉案场地停水停電(diàn)，造成我无法使用(yòng)场地，而且在2019年11月1日至30日期间，该场地是由原告实际经营管理(lǐ)。故原告主张的第一项诉请数额应该為(wèi)324796元。3.炬风公司在2019年8月即已告知原告因经营不善，准备关门关店(diàn)，但当时恰遇國(guó)庆，在國(guó)庆前一个月，在当地街(jiē)道及我和原告三方共同磋商(shāng)下，在9月份继续经营一个月，故在此情况下，原告无权主张违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年5月13日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在广州市白云區(qū)XXX街(jiē)XXX路XXX号凯XXX广场XX楼XXX房屋（以下简称涉案场地）出租给乙方作商(shāng)业使用(yòng)，建筑面积（包括使用(yòng)及公摊）2000平方米；2016年8月16日至2018年8月15日，每月租金80000元、管理(lǐ)费4000元；2018年8月16日至2020年8月15日，每月租金92400元、管理(lǐ)费4000元；2020年8月16日至2022年8月15日，每月租金101640元、管理(lǐ)费4000元⋯⋯租金及管理(lǐ)费按月结算，由乙方在每月5日前缴交；合同签订日须交纳首期租金84000元；乙方向甲方交纳保证金252000元；乙方须于每月5日前准时足额向甲方缴交当月的租金、管理(lǐ)费及上月的水電(diàn)费（含自用(yòng)的公摊）等，逾期交付的，每逾期一日，乙方须按欠缴金额的5%向甲方支付违约金；逾期15天乙方未清缴所有(yǒu)欠费的，甲方有(yǒu)权终止合同、收回承租房屋，不退履约保证金，甲方有(yǒu)权对该房屋内所有(yǒu)设备进行处理(lǐ)，对于处理(lǐ)设备后仍不足以支付所欠金额的要求乙方赔偿损失等。
上述合同签订后，被告向原告支付保证金252000元，并将涉案场地经营健身房。期间，被告自2019年8月开始欠付原告租金（8月租金已支付2万元）、管理(lǐ)费及欠付自2019年7月起的水電(diàn)费，原告多(duō)次催缴未果。
2019年10月15日，原告向被告发出《告知函》，限被告在当日18:30时前缴清所有(yǒu)欠费，逾期将于2019年10月16日零点采取停水電(diàn)、锁门措施。
2019年10月29日，原告再次向被告发出《告知函》，限期被告缴清欠费，否则将于2019年10月31日收回涉案场地。
2019年11月6日，被告及及在其在涉案场地设立的炬风公司向原告发出《申请》，主要内容為(wèi)：因公司自身经不善，产生巨额亏损、资金链断裂，导致健身房无法继续运营。经多(duō)方努力仍然找不到合适的公司接手，為(wèi)避免产生更大的损失和不良后果，该公司决定关闭炬风健身俱乐部运营。2019年10月31日24时将六楼租赁的面积退回物(wù)业，所造成的三个月租金及水電(diàn)费39.7186万元，员工工资约15万元，会员费、私人教练课程等所有(yǒu)费用(yòng)，由我公司承担负责解决。在关闭期间请物(wù)业方给予积极配合，争取最大限度化解会员和私教的矛盾，妥善处理(lǐ)好问题。处理(lǐ)结束后，健身房的器材设备将进行处理(lǐ)、减少亏损。我司将无条件积极配合街(jiē)道、物(wù)业处理(lǐ)好后期有(yǒu)关事宜等。
2019年11月21日，炬风公司向原告出具《承诺书》，主要内容為(wèi)：為(wèi)了维护炬风健身俱乐部广大会员的合法权益，街(jiē)道、同德派出所要求维护社会稳定，要求双方自行平等友好协商(shāng)，炬风健身俱乐部现有(yǒu)的会员2019年12月31日之前移至浩然游泳健身房协商(shāng)解决。炬风健身俱乐部拖欠原有(yǒu)的员工工资及私教课程的课时费2019年12月31日之前由黄某老板自行负责。拖欠物(wù)业的租金由炬风健身房俱乐部黄某老板承担。
2019年11月22日，炬风公司向健身房会员发出《通知》，告知会员健身房于2019年11月30日闭馆。
诉讼中，原告明确涉案租赁合同的合同相对方為(wèi)被告，并表示同意在被告欠付的款项中直接抵扣被告交纳的保证金252000元。被告对原告主张的水電(diàn)费期间和数额予以认可(kě)。被告提交《通知》、《温馨提示》等证据拟证明原告于2019年11月1日已收回涉案场地自行管理(lǐ)，為(wèi)会员提供健身服務(wù)。其中一份《通知》為(wèi)同德某升國(guó)际广场管理(lǐ)处于2019年10月31日发出，主要内容為(wèi)：因炬风健身俱乐部黄某违反合同条约，拖欠我司三个月租金、水電(diàn)费、物(wù)业管理(lǐ)费397186元未交予。现接总公司通知，限于贵司清场完毕2019年11月1日上午9:00交回我司，由我司人员现场接管，贵司工作人员做好不用(yòng)上班安排，望各工作人员配予工作。《温馨提示》為(wèi)同德某升國(guó)际广场管理(lǐ)处于2019年11月2日向健身房会员发出，主要内容為(wèi)：我物(wù)业為(wèi)保护广大会员消费权益自从2019年11月1日起，此店(diàn)只提供场地开放给予会员籍锻炼暂不收任何费用(yòng)，不售卖任何产品和私教课程。如有(yǒu)任何在此场地与推销人员产生金额私下交易都属于私人交易行為(wèi)，不属于管理(lǐ)处管理(lǐ)范围，本物(wù)业概不负责，如需办理(lǐ)续卡，请在前台留下资料登记，如恢复正常运作，另作通知，请知悉。原告对上述证据真实性予以确认，但关联性不予确认，并表示该组证据反而能(néng)证明因被告经营不善物(wù)业继续经营，会员闹事影响重大，在这样的背景下，為(wèi)了维护社会稳定，在街(jiē)道办等部门的要求下，原告在没有(yǒu)收取任何费用(yòng)的情况下，自行投入大量的人力物(wù)力暂时接管了涉案场地，目的是為(wèi)了协助被告平稳度过过渡期，避免公众闹事事件，故2019年11月期间，健身房的实际使用(yòng)这应该还是被告，其应当承担该月的租金。
另，经本院向广州市规划和自然资源局发函查询涉案场地所在建筑物(wù)的产权及规划报建情况，该局复函表示暂未核查到核发《建设工程规划许可(kě)证》的记录及产权信息。原告在本案中提起诉前财产保全的申请，并预付保全费4450元。
本院认為(wèi)，涉案场地所在的建筑物(wù)经查无产权登记及未办理(lǐ)合法规划报建手续，故原被告双方就涉案场地签订的《广州市房屋租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，应為(wèi)无效。虽涉案租赁合同无效，但原告有(yǒu)权要求被告参照合同约定向被告主张占用(yòng)涉案场地期间的场地占用(yòng)费及管理(lǐ)费用(yòng)，故原告主张的应為(wèi)场地占用(yòng)费。现被告对原告主张欠付租金、管理(lǐ)费的期间存在争议，认為(wèi)应计至2019年10月15日，故本案的争议焦点是被告应向原告支付场地占用(yòng)费、管理(lǐ)费截至时间问题。对此，（一）被告抗辩涉案场地已于2019年10月16日开始一直处于停電(diàn)状态导致涉案场地无法继续经营，因现有(yǒu)证据不足以证明，故本院不予采信。（二）被告提交同德某升國(guó)际广场管理(lǐ)处发出的通知，拟证明原告于2019年11月1日接管涉案场地，故原告无权再主张2019年11月1日的场地占用(yòng)费。原告表示由于被告自身原因导致无法继续经营涉案健身房，并因此导致大量已办理(lǐ)会员权益受到影响，為(wèi)此涉案场地所在的街(jiē)道等部门因此介入协调监督被告退场事宜，原告在此情况下，為(wèi)了避免发生群體(tǐ)性事件，接手继续经营健身房至2019年11月底，该陈述能(néng)够与双方的举证相互印证，另外，同德某升國(guó)际广场管理(lǐ)处向健身房会员发出的《通知》内容也能(néng)反映原告在接管期间只是供已办卡的会员锻炼，此与原告的上述陈述也相一致。故本院对原告主张自2019年11月1日起至2019年11月30日期间，其接管涉案场地是应街(jiē)道等部门要求為(wèi)避免发生群體(tǐ)事件而代被告对涉案场地进行管理(lǐ)的意见予以采信。被告作為(wèi)健身房的负责人员，在已经收取大量会员预付款项，且在会员大量预付款项未消费完的情况下，因自身原因导致无法继续经营健身房，理(lǐ)应在退出涉案场地前先处理(lǐ)好会员款项的退还等事宜，现原告在被告未及时处理(lǐ)该事宜的情况下，原告為(wèi)了避免群體(tǐ)事件发生，暂时接管涉案场地為(wèi)会员提供消费的行為(wèi)不应视為(wèi)原告已收回涉案场地，该接管期间产生的占用(yòng)费应由被告自行承担。综上，被告抗辩涉案场地的占用(yòng)费应计至2019年10月15日的意见缺乏理(lǐ)据，本院不予采纳。原告主张占用(yòng)费计至2019年11月31日的意见有(yǒu)据，本院予以支持。双方签订的租赁合同约定2019年8月至2019年11月期间的租金和管理(lǐ)费分(fēn)别為(wèi)92400元/月和4000元/月，原告主张的占用(yòng)费可(kě)参照该标准计付。扣除被告已支付2019年8月的租金2万元，上述期间的占用(yòng)费应共计為(wèi)349600元，管理(lǐ)费共计為(wèi)16000元。另原告主张被告欠付2019年7月至10月的水電(diàn)费共计127986元，被告对此予以认可(kě)，本院对原告主张被告欠付的水電(diàn)费数额予以确认。故原告主张被告支付拖欠的占用(yòng)费、水電(diàn)费、管理(lǐ)费共计349600元+16000元+127986元=493586元有(yǒu)据，本院予以支持。因涉案租赁合同无效，原告本应向被告退还已支付的252000元保证金，现双方均同意在被告欠付原告的上述费用(yòng)中抵扣，故本案中被告应向原告支付的欠付款项应為(wèi)241586元。
因双方签订的租赁合同无效，原告要求被告支付逾期支付费用(yòng)违约金缺乏依据，本院不予支持。
关于被告要求追加炬风公司作為(wèi)本案被告参加诉讼的意见。涉案租赁合同由被告签署，现原告明确其合同相对方為(wèi)被告，现有(yǒu)证据不足以证明被告签署合同时代表炬风公司签订，虽双方就租赁事宜沟通期间，被告曾以炬风公司的名义发出过通知，但此并不能(néng)视為(wèi)炬风公司即已变更為(wèi)涉案租赁合同的相对方，故被告的上述意见无据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民(mín)共和國(guó)合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民(mín)法院关于审理(lǐ)城镇房屋租赁合同纠纷案件具體(tǐ)应用(yòng)法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民(mín)共和國(guó)民(mín)事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:
一、本判决生效之日起五日内，被告黄某向原告广东某升投资发展有(yǒu)限公司支付欠付的场地占用(yòng)费、水電(diàn)费、管理(lǐ)费共计241586元；
二、驳回原告广东某升投资发展有(yǒu)限公司的其他(tā)诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义務(wù)，应当依照《中华人民(mín)共和國(guó)民(mín)事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债務(wù)利息。
本案受理(lǐ)费5830元，由原告广东某升投资发展有(yǒu)限公司负担3368元，被告黄某负担2462元；保全费4450元，由原告广东某升投资发展有(yǒu)限公司负担2571元，由被告黄某负担1879元。由被告黄某负担的受理(lǐ)费和保全费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。
如不服本判决,可(kě)在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民(mín)法院。
审判员 肖彖婷
二〇二〇年六月二日
书记员 陈玉梅
